第二章　資產(chǎn)評估的基本方法

　　要求掌握資產(chǎn)評估的基本方法、評估基本方法的運(yùn)用及方法中各個指標(biāo)的確定。

　　第一節(jié)　市場法

　　一、市場法的定義

　　二、市場法運(yùn)用的前提條件

　　三、用市場法評估資產(chǎn)的步驟和計算途徑

　　四、運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)

　　一、市場法及其適用的前提條件

　　（一）市場法是指通過比較被評估資產(chǎn)與更近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種評估方法。

　　市場法目前是更簡單、更有效的方法。

　　（二）市場法應(yīng)用的前提條件

　　1、需要有一個充分發(fā)育的活躍的公平的資產(chǎn)交易市場；

　　2、被評估資產(chǎn)的市場參照物及其相比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集的。

　　二、運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)的步驟

　　1、明確評估對象；

　　2、進(jìn)行公開市場調(diào)查，收集相同或相類似資產(chǎn)的市場基本信息資料，尋找參照物；

　　3、分析整理資料并驗(yàn)證其真實(shí)性，判斷選擇參照物；

　　4、把被評估資產(chǎn)與參照物比較；

　　5、分析調(diào)整差異，做出結(jié)論。

　　三、市場法具體計算途徑

　　（一）直接法

　　直接法是指在市場上能找到與被評估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價，并依其現(xiàn)行價格直接作為被評估資產(chǎn)評估價格的一種方法。

　　比如要評估某小區(qū)的一套房子，房子還沒有賣完，房子的價格可以按評估基準(zhǔn)日的價格來確定，因?yàn)榉孔邮峭耆嗤摹?/p>

　　（二）市價類比法

　　市價類比法是指評估資產(chǎn)時，在公開市場上找不到與之完全相同的資產(chǎn)，但在公開市場上能找到與之相類似的資產(chǎn)，以此為參照物，并依其價格再做相應(yīng)的差異調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價格的一種方法。其基本計算公式為：

　　評估價格=參照物價格+Σ評估對象比參照物優(yōu)異的價格差額-Σ參照物比評估對象優(yōu)異的價格差額

　　或者為：評估價格=參照物價格×（1±調(diào)整系數(shù)）

　　不同的資產(chǎn)所調(diào)整的系數(shù)是根據(jù)調(diào)整的因素而定的。

　　四、運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)

　　（一）運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)的程序1、明確評估對象。

　　2、進(jìn)行公開市場調(diào)查，收集相同或相類似資產(chǎn)的市場基本信息資料，尋找參照物。

　　3、分析整理資料并驗(yàn)證其準(zhǔn)確性，判斷選擇參照物。

　　4、把被評估資產(chǎn)與參照物比較。

　　5、分析調(diào)整差異，得出結(jié)論。

　　（二）市場法的優(yōu)缺點(diǎn)

　　市場法是資產(chǎn)評估中更簡單、更有效的方法。其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在：

　　1、 能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實(shí)價格；

　　2、 評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。

　　市場法的缺點(diǎn)表現(xiàn)在：

　　1、 需要有公開及活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時缺少可對比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用；

　　2、 不適用于專用機(jī)器、設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估。

　　第二節(jié)　成本法

　　一、成本法及其適用的前提條件

　　二、成本法運(yùn)用的形式及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算

　　三、運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)

　　一、成本法及其適用的前提條件

　　（一）成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。

　　從資產(chǎn)評估成本法的概念來講，它是先確定它的重置成本，再扣減其各項(xiàng)損耗，這個方法的理論依據(jù)有兩個：（1）資產(chǎn)的價值取決于成本，成本越高，評估價值就越高；在確定資產(chǎn)價值成本時，重置成本與原始成本在價值內(nèi)涵上是一樣的。

　　（2）資產(chǎn)的價值是一個變量。它是隨著資產(chǎn)本身的使用過程而產(chǎn)生變化的。一般有兩種情況：①資產(chǎn)在使用過程中有一些磨損而產(chǎn)生的損耗，往往稱為物理型損耗，也稱為有形損耗，或?qū)嶓w性貶值。②新技術(shù)的推廣和應(yīng)用使企業(yè)原有資產(chǎn)與社會上普遍推廣和運(yùn)用的資產(chǎn)相比技術(shù)方面相對落后，性能、價格上發(fā)生變化。這些情況都是無形的，稱為功能性損耗。另外一種情況是由于資產(chǎn)外部環(huán)境或宏觀政策的影響導(dǎo)致資產(chǎn)的一種貶值。

　　功能性貶值是由于資產(chǎn)的技術(shù)相對落后出現(xiàn)新的技術(shù)的資產(chǎn)而導(dǎo)致的一些貶值。經(jīng)濟(jì)性貶值是由于國家政策因素或宏觀調(diào)控因素影響這個資產(chǎn)，該資產(chǎn)往往表現(xiàn)為閑置、使用價值不能很好發(fā)揮。

　　例如在北京不能使用泡沫的一次性飯盒，生產(chǎn)泡沫的機(jī)器會閑置，這就是它的經(jīng)濟(jì)性貶值。

　　再例如生產(chǎn)蘇丹紅，生產(chǎn)出來的蘇丹紅用在食品行業(yè)國家是不允許的。機(jī)器設(shè)備的閑置不是設(shè)備本身不能使用，而是國家規(guī)定不允許使用這種產(chǎn)品導(dǎo)致這種設(shè)備閑置而產(chǎn)生的貶值是經(jīng)濟(jì)性貶值。

　　從資產(chǎn)成本法來確定其價值時，明確兩點(diǎn)：（1）資產(chǎn)的價值取決于它的成本；（2）它的價值是一個變量，變量是由它的損耗決定的。

　　（二）采用成本法評估資產(chǎn)的前提條件：

　　1、應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料；

　　2、形成資產(chǎn)價值耗費(fèi)是必須的。

　　二、成本法運(yùn)用的形式及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算

　　1、基本公式可表述為：

　　被評估資產(chǎn)評估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值

　　2、運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)的步驟：

　　①確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本；

　　②確定被評估資產(chǎn)的使用年限；

　　③估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值；

　　④計算確定被評估資產(chǎn)的價值。

　　（一）重置成本的估算

　　1、重置核算法

　　2、物價指數(shù)法

　　3、功能價值法

　　4、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

　　（1）重置核算法

　　是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價計算的全部購建支出按其計入成本的形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。

　　重置成本=直接成本+間接成本

　　（2）物價指數(shù)法

　　物價指數(shù)法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本。計算公式為：

　　資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×資產(chǎn)評估時物價指數(shù)/資產(chǎn)購建時物價指數(shù)

　　或者為：

　　資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×（1±物價變動指數(shù)）

　　（3）功能價值法

　　也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。計算公式為：

　　被評估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本×被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量

　　（二）實(shí)體性貶值及其估算

　　（三）功能性貶值及估算

　　（四）經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算

　　（五）成新率及其估算

　　三、運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)

　　（一） 運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)的程序

　　1、確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本；

　　2、確定被評估資產(chǎn)的使用年限；

　　3、估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值；

　　4、計算確定被評估資產(chǎn)的價值。

　　（二） 成本法的優(yōu)缺點(diǎn)

　　采用成本法的優(yōu)點(diǎn)

　　1、比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評估結(jié)果更趨于公平合理；

　　2、有利于單項(xiàng)資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估；

　　3、在不易計算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場參考物條件下可廣泛地應(yīng)用；

　　4、有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。

　　采用成本法的缺點(diǎn)

　　1、工作量較大；

　　2、以歷史資料為依據(jù)確定目前價值，必須充分分析這種假設(shè)的可行性；

　　3、經(jīng)濟(jì)性貶值不易全面準(zhǔn)確計算。

　　第三節(jié)　收益法

　　一、收益法及其適用的前提條件

　　二、收益法應(yīng)用的形式

　　三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定

　　四、運(yùn)用收益法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)

　　一、收益法及其適用的前提條件

　　收益法是通過估算被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。這里面估算被評估資產(chǎn)未來的預(yù)期收益，再將未來的預(yù)期收益以一定的或者適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)，折現(xiàn)成現(xiàn)值來確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。這種方法里面不難看出，資產(chǎn)的價值取決于它的效用，也就是它未來的預(yù)期收益，未來的預(yù)期收益越高，它的效用越大，資產(chǎn)評估的價值也就越高，所以說資產(chǎn)的價值由它的使用價值來決定，體現(xiàn)在它未來的效用上。

　　二、收益法應(yīng)用的形式

　　（一）資產(chǎn)未來收益期有限的情況

　　（二）資產(chǎn)未來收益無限期的情況

　　（一）資產(chǎn)未來收益期有限的情況

　　三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定

　　（一）收益額

　　收益額是未來預(yù)期收益。它根據(jù)資產(chǎn)帶來的效用確定，但是往往在評估過程中，對資產(chǎn)未來的收益很難區(qū)分，例如資產(chǎn)不是單獨(dú)帶來收益的，它不具有整體的獲利能力。在這種情況下應(yīng)該有一個收益的分成比例問題，在評估無形資產(chǎn)過程中，某一項(xiàng)技術(shù)或某一項(xiàng)專利，并不是說這項(xiàng)技術(shù)帶來的收益是產(chǎn)品帶來的所有利潤，因?yàn)樗€有有形資產(chǎn)。

　　（二）折現(xiàn)率和資本化率

　　1、無風(fēng)險報酬率

　　2、風(fēng)險報酬率（財務(wù)風(fēng)險、市場風(fēng)險、管理風(fēng)險）

　　包括財務(wù)風(fēng)險，主要是資金的問題；市場風(fēng)險，生產(chǎn)出來的產(chǎn)品在市場上是否有競爭力；管理風(fēng)險是資產(chǎn)能不能達(dá)到它的更佳使用效果，如果達(dá)不到它的收益也不好確定。帶來收益的能力很容易受到影響，導(dǎo)致資產(chǎn)不能正常使用，也可能帶來風(fēng)險。無風(fēng)險報酬率是以國庫券、銀行存款利率來確定的，而風(fēng)險報酬率是根據(jù)社會行業(yè)平均收益水平確定。

　　3、通貨膨脹率

　　（三）收益期限

　　是指資產(chǎn)發(fā)生效用的年限，可以根據(jù)國家規(guī)定的一些年限來確定，還可以根據(jù)資產(chǎn)本身的情況來確定；還可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)壽命來確定。經(jīng)濟(jì)壽命并不是法定壽命。比如我國規(guī)定車輛的報廢年限為15年，在確定它的收益期限時對于運(yùn)營車輛就可以按照15年的標(biāo)準(zhǔn)還剩多少年確定收益期限，但有一些車使用保管較好，幾年后還可以重新使用，注意它的收益期限是受什么樣的規(guī)定來限制的。再例如淘汰的電腦還可以使用，在確定收益期限時還可用很長時間，但是它的效用發(fā)揮已經(jīng)達(dá)到了它的經(jīng)濟(jì)壽命，不能夠滿足對它使用的需要。所以說對它的經(jīng)濟(jì)壽命已經(jīng)到期。

　　三個指標(biāo)的收益額是和本身資產(chǎn)的效用是相對應(yīng)的，不能把別的資產(chǎn)的收益帶入，這樣就會出現(xiàn)高的評估結(jié)果；折現(xiàn)率要考慮無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率；收益期限主要考慮國家法定的年限和經(jīng)濟(jì)壽命。

　　四、運(yùn)用收益法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)

　　（一）收益法評估資產(chǎn)的程序

　　1、收集驗(yàn)證有關(guān)經(jīng)營、財務(wù)狀況的信息資料；

　　2、計算和對比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢；

　　3、預(yù)測資產(chǎn)未來預(yù)期收益，確定折現(xiàn)率或資本化率；

　　4、將預(yù)期收益折現(xiàn)或資本化處理，確定被評估資產(chǎn)價值。

　　（二） 收益法的優(yōu)缺點(diǎn)

　　1、收益法的優(yōu)點(diǎn)

　　（1）能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化的價值；

　　（2）與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評估的資產(chǎn)價值易為買賣雙方所接受。

　　2、收益法的缺點(diǎn)

　　（1）預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響；

　　（2）在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評估。

　　第四節(jié)　資產(chǎn)評估方法的比較和選擇

　　資產(chǎn)評估方法之間的關(guān)系

　　（一）資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系

　　評估方法是由互相關(guān)聯(lián)的、內(nèi)在相關(guān)的不可分割的技巧和程序組成的，其目標(biāo)就是獲得令人信服的可靠的評估價值。成本和市場銷售數(shù)據(jù)的分析通常是收益法運(yùn)用中不可缺少的部分；同樣的，折現(xiàn)和資本化的運(yùn)用也時常運(yùn)用于市場法和成本法中。例如，市場法中分析和調(diào)整參照物價格與被評估資產(chǎn)價格的差異因素，會用到折現(xiàn)和資本化的技巧；在成本法中，對功能性貶值等的確定也要采用折現(xiàn)和資本化的方法。一般來說，成本法、收益法的運(yùn)用都是建立在現(xiàn)行市價基礎(chǔ)之上，只是它們的運(yùn)用不像市場法運(yùn)用表現(xiàn)得那么直接而已。

　　（二）市場法與成本法的區(qū)別

　　（1）從買者和賣者的角度考慮不一樣；

　　（2）市場法市價和成本法的價格包含的內(nèi)涵不一樣；

　　（3）市場法和它的原始成本沒有直接關(guān)系，而成本法和它的歷史成本是有直接關(guān)系的；

　　（4）成本是按照它的重置成本（全新的重置成本），全新重置成本就是重新購置一臺全新的資產(chǎn)所花費(fèi)的全部支出扣減各項(xiàng)損耗來確定的，而市場法是按照它選定一定的參照物進(jìn)行功能價值因素調(diào)整，而得到評估值的一種方法。

　　（三）資產(chǎn)評估方法的選擇

　　1、資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng)。價值類型由它的資產(chǎn)特定的評估目的來決定。

　　2、資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應(yīng)。評估對象是單項(xiàng)資產(chǎn)還是整體資產(chǎn)，是有形資產(chǎn)還是無形資產(chǎn)等，往往要求有不同的評估方法與之相適應(yīng)。同時，資產(chǎn)評估對象的理化狀態(tài)不同，所要求的評估方法也往往不同。

　　3、評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。

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