第四章　房地產(chǎn)評估

　　第一節(jié)　房地產(chǎn)評估概述

　　房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。

　　房地產(chǎn)的特征：（1）位置固定性；（2）耐用性；（3）影響因素多樣性；（4）投資大量性；（5）保值增值趨勢。

　　第二節(jié)　土地使用權(quán)評估的特點(diǎn)

　　土地資產(chǎn)的特性：

　　1、自然特性：（1）土地面積的有限性。（2）土地空間位置的固定性。（3）土地使用價(jià)值的永續(xù)性和增值性。（4）土地的不可替代性。

　　2、經(jīng)濟(jì)特性：（1）用途多樣性。（2）經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性。（3）可壟斷性。

　　土地資產(chǎn)價(jià)格體系：

　　土地資產(chǎn)的價(jià)格類型：

　　1、基準(zhǔn)地價(jià)：是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。

　　從定義中可以看到：（1）它是政府行為，是政府制定出來的；（2）它是區(qū)域內(nèi)的平均價(jià)格；（3）它的價(jià)格是按經(jīng)濟(jì)用途確定的；（4）它表示的是單位土地面積的地價(jià)。

　　2、標(biāo)定地價(jià)：是在市、縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理?xiàng)l件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格。

　　土地資產(chǎn)價(jià)格特點(diǎn)：

　　1、土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，其價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定

　　2、土地價(jià)格主要由土地的需求決定

　　3、土地價(jià)格具有明顯的區(qū)域性　　

　　4、土地價(jià)格的上漲性影響地產(chǎn)價(jià)格的因素：

　　（一）一般因素：1、行政因素2、社會因素3、經(jīng)濟(jì)因素4、其他一般因素：如人口因素、心理因素、國際因素等也都對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。

　　（二）區(qū)域因素：

　　影響工業(yè)用地價(jià)格的區(qū)域因素：（1）交通便捷度。（2）基礎(chǔ)設(shè)施完善度。（3）產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。（4）環(huán)境質(zhì)量。（5）規(guī)劃限制。（6）其他因素。

　　土地使用權(quán)評估的原則：（一） 替代原則（二）更有效使用原則（三）變動原則：一般商品的價(jià)格，是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化而變化的。土地價(jià)格也有同樣情形，它是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果。土地價(jià)格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。（四）供需原則（五）貢獻(xiàn)原則

　　第四節(jié)　土地使用權(quán)評估的方法

　　市場法也稱市場比較法，是將待估土地與在近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土地加以比較，從已進(jìn)行交易的類似土地的價(jià)格，修正得出待估土地價(jià)格的一種評估方法。其公式為：

　　一般地，采用市場法至少應(yīng)選用三個(gè)或三個(gè)以上的比較案例，經(jīng)過上述評定估算過程，至少應(yīng)得到三個(gè)或三個(gè)以上的初步評估結(jié)果。經(jīng)過處理得出一個(gè)評估結(jié)果。

　　建筑物是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分為房屋和構(gòu)筑物兩大類。

　　建筑物評估的原則：（一）替代原則（二）更有效使用原則（三）供需原則（四）房地合一原則

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