第二章　資產(chǎn)評(píng)估的基本方法要求

　　掌握資產(chǎn)評(píng)估的基本方法、評(píng)估基本方法的運(yùn)用及方法中各個(gè)指標(biāo)的確定。

　　第一節(jié)　市場(chǎng)法

　　市場(chǎng)法是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與更近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種評(píng)估方法。

　　市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件：

　　需要有一個(gè)充分發(fā)育的活躍的公平的資產(chǎn)交易市場(chǎng)；

　　被評(píng)估資產(chǎn)的市場(chǎng)參照物及其相比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集的。

　　運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)優(yōu)缺點(diǎn)市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn)：

　　市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中更簡(jiǎn)單、更有效的方法。其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在：能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格；評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。

　　市場(chǎng)法的缺點(diǎn)表現(xiàn)在：需要有公開(kāi)及活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，有時(shí)缺少可對(duì)比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對(duì)比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用；不適用于專用機(jī)器、設(shè)備、大部分的無(wú)形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評(píng)估。通常適應(yīng)于商業(yè)用房、通用設(shè)備等資產(chǎn)的評(píng)估。

　　第二節(jié)　成本法

　　成本法及其適用的前提條件成本法是指在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。

　　成本法運(yùn)用的形式及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算：

　　1、基本公式可表述為：

　　被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值2、運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的步驟：

　　①確定被評(píng)估資產(chǎn)，并估算重置成本；

　　②確定被評(píng)估資產(chǎn)的使用年限；

　　③估算被評(píng)估資產(chǎn)的損耗或貶值；

　　④計(jì)算確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。

　　（一）重置成本的估算復(fù)原重置成本與更新重置成本的異同。

　　1、重置核算法

　　2、物價(jià)指數(shù)法

　　3、功能價(jià)值法

　　4、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

　　（1）重置核算法是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算的全部購(gòu)建支出按其計(jì)入成本的形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來(lái)估算重置成本的一種方法。

　　重置成本=直接成本+間接成本

　　（2）物價(jià)指數(shù)法物價(jià)指數(shù)法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過(guò)現(xiàn)時(shí)物價(jià)指數(shù)確定其重置成本。計(jì)算公式為：

　　資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×資產(chǎn)評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)/資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)物價(jià)指數(shù)或者為：

　　資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×（1±物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）

　　（3）功能價(jià)值法也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價(jià)格或參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。計(jì)算公式為：

　　被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本×被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量

　　6、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

　　（二）實(shí)體性貶值及其估算是指資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。實(shí)體性貶值率估算的三種方法：觀察法、使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法

　　（三）功能性貶值及估算功能性貶值是由于資產(chǎn)的技術(shù)相對(duì)落后出現(xiàn)新的技術(shù)的資產(chǎn)而導(dǎo)致的一些貶值。

　　（四）經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。

　　（五）成新率及其估算三種方法：觀察法、使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法。實(shí)體性貶值率也可以采用就三種法。

　　第三節(jié)　收益法

　　一、收益法及其適用的前提條件收益法是通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。

　　二：收益法應(yīng)用的前提 P47

　　三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定

　　（一）收益額收益額是未來(lái)預(yù)期收益。

　　（二）折現(xiàn)率和資本化率

　　1、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

　　2、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率（財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)）

　　無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是以國(guó)庫(kù)券、銀行存款利率來(lái)確定的，而風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是根據(jù)社會(huì)行業(yè)平均收益水平確定。

　　（三）收益期限

　　四、運(yùn)用收益法評(píng)估資產(chǎn)優(yōu)缺點(diǎn)

　　收益法的優(yōu)缺點(diǎn)

　　1、收益法的優(yōu)點(diǎn)

　　（1）能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化的價(jià)值；

　　（2）與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值易為買賣雙方所接受。

　　2、收益法的缺點(diǎn)

　　（1）預(yù)期收益額預(yù)測(cè)難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來(lái)不可預(yù)見(jiàn)因素的影響；

　　（2）在評(píng)估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測(cè)未來(lái)收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。

　　第四節(jié)　資產(chǎn)評(píng)估方法的比較和選擇

　　資產(chǎn)評(píng)估方法選擇應(yīng)考慮的因素：

　　1、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇必須與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型相適應(yīng)。

　　2、資產(chǎn)評(píng)估方法必須與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)。

　　3、評(píng)估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。

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