二、核心考點之二——房地產(chǎn)評估的市場法

　　市場法評估包括直接評估和間接調(diào)整兩種方式。對于市場上能夠找到與被估資產(chǎn)完全相同的參照物，可直接將其市價作為評估值。但是，更多情況是只能找到類似參照物的價格，需要比較與被評估資產(chǎn)的差異，間接調(diào)整確定被估資產(chǎn)價值。調(diào)整因素主要包括時間因素、地域因素和功能因素和個別因素。運用市場法進行資產(chǎn)評估的核心考點在于修正系數(shù)（調(diào)整系數(shù)）的計算，不管題目條件如何給取，修正系數(shù)都應該按照下列基本公式進行計算：

　　修正系數(shù)=評估對象對應的指標值÷參照物對應的指標值

　　分子分母千萬不可顛倒，而且不一定求取修正系數(shù)時非要把分母作為100.如果一個題目中涉及諸多修正系數(shù)，那么各個修正系數(shù)之間是連續(xù)相乘的關系。

　　考例1、有一待估宗地甲需評估，現(xiàn)搜集到與宗地甲條件類似的4宗地A、B、C、D，具體情況如表1—1；表中的交易情況、區(qū)域因素及個別因素值，都是參照物與甲比較，正號表示參照物宗地條件比宗地甲條件優(yōu)，負號含義相反。數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。該城市此類用地容積率與地價關系為：當容積率在1-1.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為l時的地價增加3%.另外，該城市地價指數(shù)情況1995年至1999年每年分別為100、105、108、110、111.試求待估宗地1999年1月份的價格。（單位：元／平方米）

　　表1—1 宗地成交價交易時間交易情況 容積率 區(qū)域因素個別因素

　　甲　　　　1999.1 0 1.2 0 0

　　A　　 800 1998.1 +2% 1.3 +1% 0

　　B 　　850 1999.1 +1% 1.4 0 +1%

　　C 　　760 1988.1 0 1.1 0 -2%

　　D　　 780 1998.1 0 1.0 -1% -1%

　　解答與分析：首先需要建立容積率地價指數(shù)表，見下表

　　容積率　　　　 1.0 　　1.1　　 1.2　　 1.3 　　1.4

　　地價指數(shù)　　　100　　 103　　 106　　 109 　　112

　　然后對參照物地價進行修正：

　　A.800×111/110×100/102×106/109×100/101×100/100＝762（762.04）

　　B.850×111/111×100/101×106/112×100/100×100/101＝789（788.6）

　　C.760×111/110×100/100×106/103×100/100×100/98＝805（805.35）

　　D.780×111/110×100/100×106/100×100/99×100/99＝851（851.26）

　　更后確定評估結果：（762+789+805+851）÷4＝3207÷4＝801.75元/平方米

　　三、核心考點之三——無形資產(chǎn)評估的收益法

　　收益法是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預期收益，再將其折算成現(xiàn)值，來確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。收益法的應用過程，實際上就是對被評估資產(chǎn)未來預期收益進行折現(xiàn)或本金化的過程。在考核無形資產(chǎn)評估的收益法時，一定要注意折現(xiàn)的對象是無形資產(chǎn)在評估基準日以后的預期收益，而不是評估基準日以前的歷史收益。

　　考例1、甲企業(yè)許可乙企業(yè)使用其生產(chǎn)可視對講電話的專利技術，已知條件如下：甲企業(yè)與乙企業(yè)共同享用可視對講電話專利，甲乙企業(yè)設計能力分別為150萬部和50萬部：該專利為甲企業(yè)外購，賬面價值100萬元，已使用4年，尚可使用6年，假設前4年技術類資產(chǎn)累計價格上漲率為15%；該專利對外許可使用對甲企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有較大影響，由于失去壟斷地位，市場競爭會加劇，預計在以后6年，甲企業(yè)減少收益按折現(xiàn)值計算為50萬元，增加研發(fā)費用以提高技術含量、保住市場份額的追加成本按現(xiàn)值計算為10萬元。請評估該項專利許可使用的更低收費額（以萬元為單位，小數(shù)點后保留兩位）。

　　解答與分析：重置成本凈值＝100×（1+15%）× 6/（4+6）＝69（萬元）

　　重置成本凈值分攤率＝50/（150+50）×100%＝25%

　　機會成本＝50+10＝60（萬元）

　　該專利許可使用的更低收費額＝69× 25%+60＝77.25（萬元）

　　考例2、某企業(yè)決定將使用了10年的注冊商標轉(zhuǎn)讓。據(jù)調(diào)查，該企業(yè)使用這一商標的商品比其他企業(yè)同類商品的單價高出5元，該企業(yè)年生產(chǎn)量是900萬臺，假設目前市場情況表明未來5年市場需求量和企業(yè)生產(chǎn)量可以達到1000萬臺。假定折現(xiàn)率為10%，該商標權轉(zhuǎn)讓價值是多少？假設不是轉(zhuǎn)讓所有權，而是通過許可使用合同將該商標使用權許可給另一企業(yè)使用。合同約定：使用期限為5年，經(jīng)預測該企業(yè)使用該商標后每臺產(chǎn)品可新增利潤5元。第一年至第五年的銷售量分為20、25、30、40和 55萬臺，利潤分成率為30%，折現(xiàn)率確定為10%，該商標使用權的價格是多少？

　　解答與分析：使用商標每年可獲取的預期超額利潤為：1000×5=5000萬元

　　將預期超額利潤折現(xiàn)得出該商標評估價格＝5000×（P/A，10%，5）=5000×3.7908=18954（萬元）

　　年份　　新增利潤（萬元）　折現(xiàn)系數(shù)　 折現(xiàn)值（萬元）

　　1 　　　　　100　　　　　 0.9091 　　　　 90.91

　　2 　　　　　125 　　　　　0.8264 　　　　103.30

　　3 　　　　　150 　　　　　0.7513 　　　　112.70

　　4 　　　　　200 　　　　　0.6830 　　　　136.60

　　5 　　　　　275 　　　　　0. 6209 　　　　170.75

　　合計 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 614.26

　　該商標使用權的價格=614.56×30%=184.368萬元

　　考例3、甲企業(yè)將一項專利使用權轉(zhuǎn)讓給乙公司，擬采用對利潤分成的方法，該專利系三年前從外部購入，賬面成本80萬元，三年間物價累計上升25%，該專利法律保護期十年，已過四年，尚可保護六年，經(jīng)專業(yè)人員測算，該專利成本利潤率為400%，乙企業(yè)資產(chǎn)重置成本為4000萬元，成本利潤率為12.5%，通過論證分析，技術人員認為該專利剩余使用壽命為五年，另外，通過對市場供求狀況及有關會計資料分析得知，乙企業(yè)實際生產(chǎn)能力為年產(chǎn)某型號產(chǎn)品20萬臺，成本費用每臺約為400元，未來五年間產(chǎn)量與成本費用變動不大，該產(chǎn)品由于采用了專利技術，性能有較大幅度提高，未來第一、第二年每臺售價可達500元，在競爭的作用下，為維護市場占有率，第三、第四年售價將降為每臺450元，第五年降為每臺430元，折現(xiàn)率確定為10%.要求：根據(jù)上述資料確定該專利評估值（不考慮流轉(zhuǎn)稅因素）。

　　解答與分析：首先應該注意的是，本例資料沒有給出所得稅稅率，應該理解為不考慮所得稅因素對收益的影響。（此判斷方法可以推而廣之）。

　　首先確定利潤分成率：（1）專利重置成本=80×（1+25%）=100萬元

　　（2）專利約當投資量=100×（1+400%）=500萬元

　　（3）乙企業(yè)資產(chǎn)約當投資量=4000×（1+12.5%）=4500萬元

　　（4）利潤分成率=500÷（4500+500）=10%

　　確定評估值：（1）確定每年利潤額

　　第一、第二年：（500-400）×20=2000萬元

　　第三、第四年：（450-400）×20=1000萬元

　　第五年： （430-400）×20=600萬元