某房地產公司于2011年12月以有償出讓方式取得一塊土地50

2018年11月27日來源：自考365 字體：大小打印

某房地產公司于2011年12月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權，面積為6500平方米，并于2013年12月在此地塊上建成一座鋼混結構的辦公樓，建筑面積26000平方米，全部用于出租，每年實收租金約為3000萬元，該辦公樓的經濟耐用年限為60年，殘值率為0,評估基準日該建筑物重置價格為每平方米4800元。據調查，當地同類型寫字樓租金水平一般為每月每建筑平方米100元，空置率在6%左右，每年需支付的管理費為年租金的2.5%,維修費為建筑物重置價的1.5%,稅金為年租金的18%,保險費為建筑物重置價的2‰。，土地還原利率為6%,建筑物還原利率為8%。
要求：試根據上述資料評估該宗地2015年12月的價格（包括總價和單價）。（計算結果以“元”為單位，取整）

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【正確答案】

（1）房地合一的房地產的年總收入＝100×12×26000×（1－6%）＝29328000（元）
（2）房地合一的房地產的年總費用＝29328000×（2.5%＋18%）＋4800×26000×（1.5%＋2‰）＝8133840（元）
（3）房地合一的房地產的年純收益＝29328000－8133840＝21194160（元）
（4）建筑物年折舊費＝4800×26000/48＝2600000（元/年）
（5）建筑物的價值＝4800×26000－2600000×2＝119600000（元）
（6）建筑物的年純收益＝建筑物的價值×建筑物的還原率＝119600000×（8%＋1/46）＝12168000（元）
（7）土地純收益＝房地合一的房地產的年純收益－建筑物的年純收益＝21194160－12168000＝9026160（元）
（8）土地總價樓價（剩余使用年限（46年）純收益的現值）＝年純收益×年金現值系數＝9026160×（1－1/（1＋6%）46）/6%＝140125447（元）
（9）土地單價（地面價）＝土地總價樓價/土地面積＝140125447/6500＝21558（元/平方米）
（10）土地單價（樓面價）＝土地總價樓價/建筑面積＝140125447/26000＝5389（元/平方米）

【答案解析】

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