某房地產公司于2011年1月以有償出讓方式取得一塊使用期為5

2018年11月27日來源：自考365 字體：大小打印

某房地產公司于2011年1月以有償出讓方式取得一塊使用期為50年的商業用地，土地面積為10000平方米，并于2012年1月建成建筑面積為50000平方米的辦公樓。評估基準日，該類建筑物的重置價格為每平方米5000元。評估人員了解到，當地同類寫字樓租金為每天每平方米4元，空置率在10%左右，每年需支付的管理費為年租金的3%，維修費為重置價格的1.5%，稅費為租金收入的15%，保險費為重置價格的0.2%，土地的還原利率為6%，建筑物的還原利率為8%。
要求：根據上述資料估算該宗地2013年1月30日的價格。（計算結果以“萬元”為單位，保留兩位小數）

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【正確答案】

總收入＝4×5×365×（1－10%）＝6570（萬元）
總費用＝6570×（3%＋15%）＋5000×5×（1.5%＋0.2%）＝1607.6（萬元）
房屋純收益＝5000×5×8%＝2000（萬元）
土地純收益＝6570－1607.6－2000＝2962.4（萬元）
該宗地的價格＝2962.4÷6%×[1－1÷（1＋6%）48]＝46361.64（萬元）

【答案解析】

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