待估建筑物為磚混結構寫字樓，占地面積500平方米，建筑面積1

2018年11月27日來源：自考365 字體：大小打印

待估建筑物為磚混結構寫字樓，占地面積500平方米，建筑面積1000平方米，現用于出租。評估人員經調查了解到，當地同類寫字樓的出租租金一般為每年每建筑平方米800元，每年支付的管理費為年租金的15%,維修費為年租金的3%,年土地使用稅及房產稅合計為每建筑平方米40元。土地還原利率為7%,建筑物還原利率為8%。土地使用權剩余年限、建筑物尚可使用年限均為40年。經評估土地使用權價值為每平方米12000元。
要求：試評估該寫字樓中建筑物的市場價值。（計算結果取整數）

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【正確答案】

（1）房地合一狀態下的年總收入＝800×1000＝800000（元）
（2）年總費用：
管理費：800000×3.5%＝28000（元）
維修費：800000×3%＝24000（元）
稅金：40×1000＝40000（元）
年總費用＝28000＋24000＋40000＝92000（元）
（3）房地合一狀態下的年純收益＝800000－92000＝708000（元）
（4）土地純收益＝12000×500×7%＝420000（元）
（5）建筑物純收益＝708000－420000＝288000（元）
（6）建筑物折舊率＝1/40×100%＝2.5%
（7）建筑物總價＝288000×[1－1/（1＋8%＋2.5%）40]/（8%＋2.5%）＝2692308（元）
建筑物單價＝2692308/1000＝2692（元）

【答案解析】

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