某鋼筋混凝土結構的辦公樓，建筑面積2000平方米，占地面積4

2018年11月27日來源：自考365 字體：大小打印

某鋼筋混凝土結構的辦公樓，建筑面積2000平方米，占地面積400平方米，月租金24萬元，土地的回報率為6%,建筑物的回報率為8%。評估時建筑物的剩余經濟使用年限為40年，稅費為年租金收入的18%,管理費按年租金的2.5%計，年空置損失以半月租金計，維修費按年租金的4%計，年保險費為10萬元。評估人員用市場法求得土地使用權價格為每平方米1萬元。
要求：用建筑物殘余估價法評估該建筑物的價值。（計算結果以“萬元”為單位，小數點后保留兩位）

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【正確答案】

年房租收入＝24×12－24×0.5＝276（萬元）
年總費用＝276×18%＋276×2.5%＋276×4%＋10＝77.62（萬元）
年總純收益＝276－77.62＝198.38（萬元）
土地使用權總價＝400×1＝400（萬元）
歸屬土地的年純收益＝400×6%＝24（萬元）
歸屬建筑物的年純收益＝198.38－24＝174.38（萬元）
建筑物折舊率＝1/40×100%＝2.5%
建筑物的價值＝174.38×[1－1/（1＋8%＋2.5%）40]/（8%＋2.5%）＝1630.16（萬元）

【答案解析】

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