某房地產公司于2005年12月以有償出讓方式取得一塊土地50

2018年11月27日來源：自考365 字體：大小打印

某房地產公司于2005年12月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權，面積為5000平方米，并于2007年12月在此地塊上建成一座鋼混結構的辦公樓，建筑面積為20000平方米，全部用于出租，每年實收租金約為1800萬元，該辦公樓的經濟耐用年限為60年，殘值率為O，評估基準日該建筑物重值價格為每平方米3000元。據調查，當地同類型寫字樓租金水平一般為每月每建筑平方米90元，空置率在5％左右，每年需支付的管理費為年租金的2．5％，維修費為重置價的1．5％，稅金為年租金的18％，保險費為重置價的O．2％，土地資本化率為8％，建筑物資本化率為10％。
要求：試根據上述資料評估該宗地2009年12月的價格（包括總價和單價）。（計算結果以“元”為單位，取整）

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【正確答案】

（1）年總收益＝90×12×20000×（1－5%）＝20520000（元）
（2）年總費用＝20520000×（2.5%＋18%）＋3000×20000×（1.5%＋0.2%）＝5226600（元）
（3）年總純收益＝20520000－5226600＝15293400（元）
（4）建筑物年折舊費＝3000×20000/（50－2）＝1250000（元）
（5）建筑物折現值＝3000×20000－1250000×2＝57500000（元）
（6）建筑物年純收益＝57500000×[10%＋1/（50－4）]＝7000000（元）
（7）土地純收益＝15293400－7000000＝8293400（元）
（8）土地總價＝8293400×[1－1/（1＋8%）46]/8%＝100660386（元）
（9）土地單價（樓面價）＝100660386/20000＝5033（元/平方米）
（10）土地單價（地面價）＝100660386/5000＝20132（元/平方米）

【答案解析】

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